《新商品房買賣合同糾紛司法解釋》讀書筆記

《新商品房買賣合同糾紛司法解釋》讀書筆記

改革開放以來，對外貿易、土地承包、國企改革、住房改革等推動了我國社會經濟發展，商品房積淀了改革開放創造的巨大社會財富，商品房于國于民的重要性不可言喻。為了配合《民法典》的實施，最高人民法院及時修改了商品房買賣合同糾紛司法解釋，我把學習中思考的個人觀點分享給大家、僅供參考，不足之處，請留言指正。

一、新解釋的重大修改

從總體上看，新解釋按照《民法典》對相關表述作出了文字修改，最大的修改就是刪除了原解釋第7、8、9、14條的規定。

（一）刪除原解釋第7條

原解釋第7條是拆遷人就產權調換房屋一房數賣，如何處理的規定。

原解釋制定于2003年，當時城市房屋拆遷適用《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人取得拆遷許可后承擔拆遷補償安置的責任，拆遷補償安置協議屬于民事協議；實踐中拆遷人為了謀取利益，將產權調換房屋一房數賣產生了很多社會矛盾；為了保障被拆遷人的利益，最高院在原解釋第7條中賦予了拆遷補償安置協議相對于其他房屋買賣合同的優先效力，并將其列為懲罰性賠償的適用情形之一。自2011年1月21日起，城市房屋拆遷適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，市、縣人民政府作為征收主體承擔補償安置職責，人民政府將產權調換房屋一房數賣的情形基本不可能出現；即便出現這種情形，依據《行政訴訟法》及《行政協議案件司法解釋》也屬于行政訴訟的范疇，而商品房買賣糾紛解釋屬于民事法律規范，不適宜對此進行規定。

綜上，產權調換房屋一房數賣在現實中基本不會出現，不應當由民事法律進行調整，該條喪失了存在的基礎，應當予以刪除。

（二）刪除原解釋第8條

依據《民法典》第179的規定，懲罰性賠償作為民事責任承擔方式應當由法律明確規定；依據《立法法》第8條的規定，我個人認為民事責任承擔方式屬于民事法律基本制度，《民法典》第179條中的“法律”限于全國人大及其常務委員會制定的法律。

1.商品房買賣合同屬于買賣合同的一種形式，也屬于合同的范疇，《民法典》在合同編和買賣合同一章未規定懲罰性賠償。

2.與原解釋第8條最為接近的是《消費者權益保護法》（以下稱“消法”）第55條第1款的規定；原解釋第8條規定的兩種情形屬于商品房買賣合同訂立后，房地產開發企業根本違約導致合同目的不能實現；《消法》第55條規定的“欺詐”是指經營者在訂立買賣合同中實施欺詐行為導致消費者訂立買賣合同的，顯然原解釋第8條規定的情形，從時間角度并不構成欺詐。

綜上，原解釋第8條根本就沒有存在的法律基礎，只是鑒于特殊的歷史環境之下作出的規定，應當予以刪除。

（三）刪除原解釋第9條

同前述，與原解釋第9條最為接近的是《消法》第55條第1款的規定。

1.商品房買賣中的出賣人和買受人是否屬于《消法》中的“經營者”和“消費者”以及對商品房買賣等大宗消費交易適用懲罰性賠償是否公平合理是學術界和實務界討論的焦點，至今未有定論。從《消費者權益保護法實施條例》（征求意見稿）第28條來看，立法者認同商品房買賣中的出賣人和買受人屬于《消法》中的“經營者”和“消費者”；但是從第17條列舉的經營者實施欺詐的行為樣態來看，立法者不認為原解釋第9條的情形屬于《消法》第55條規定的“欺詐”。

2.即便認為原解釋第9條的情形屬于《消法》第55條第1款規定的“欺詐”，應當適用三倍的懲罰性賠償，原解釋第9條只規定了承擔不超過一倍的懲罰性賠償。

綜上，對于學術界和實務界爭議過大的問題，最高院制定司法解釋予以回避，《消費者權益保護法實施條例》正式頒布后，這個問題就能得到解決，屬于欺詐則適用《消法》第55條第1款規定，不屬于欺詐的消費者可以主張締約過失責任或違約責任。

（四）刪除原解釋第14條

原解釋第14條是關于商品房交付面積與約定面積存在誤差的違約責任的合同漏洞填補規則，在制定過程中吸收了《商品房銷售管理辦法》第20條的規定。商品房買賣屬于特殊買賣合同，面積是標的物的重要因素，直接影響到合同目的能否實現。面積誤差較小，按照誠實信用原則，買房人不得主張解除合同，可以要求房地產開發企業承擔違約責任；面積誤差較大，買房人可以依據《民法典》第563條的規定主張解除合同，并依據《民法典》第566條的規定要求房地產開發企業承擔違約責任。

1.主張解除合同的面積誤差值如何確定：面積誤差究竟多大可以導致合同目的不能實現，這個問題不應當采用“一刀切”的方式予以規定，應當考慮不同買房人的經濟條件、家庭成員數量、購房用途等因素綜合判斷；上述因素無法查清時，也可以參照《商品房銷售管理辦法》第20條規定的“3%”進行裁判。

2.面積誤差導致違約責任的合同漏洞填補規則是否有必要：我個人認為，《民法典》第577條規定的繼續履行、采取補救措施、賠償損失是違約責任承擔的基本方式，就面積誤差違約而言，主要適用賠償損失的責任承擔方式?！睹穹ǖ洹返?84條是賠償損失的一般規定，第585條和第586條規定的違約金、損失賠償計算方法、定金是賠償損失的特別約定。當事人未對賠償損失進行約定時，就應當適用賠償損失的一般規定，遵守“填平”規則，無需再規定合同漏洞填補規則，因為《民法典》第584條本身就是合同漏洞填補規則。

3.買受人選擇解除合同時的損失：

（1）一次性支付購房款的，出賣人應當返還已付購房款的本金及存款利息；采用按揭貸款方式支付購房款的，出賣人應當返還已付購房款的本金及存款利息，承擔買受人解除借款合同的違約責任。

（2）出賣人還應當承擔可預見的合同履行后買受人可以獲得的利益。

4.買受人選擇繼續履行合同時的損失：

（1）房屋實際面積大于合同約定面積的：一次性支付購房款的，出賣人應當承擔誤差面積對應的購房款的存款利息損失；采用按揭貸款方式支付購房款的，出賣人應當承擔誤差面積對應的按揭貸款利息。

（2）房屋實際面積小于合同約定面積的，買受人遭受的損失應當限于誤差面積對應的購房款的存款利息損失。

綜上，原解釋第14條規定的解除合同的面積誤差值過于絕對，面積誤差的違約責任合同漏洞填補規則并不符合法理，應當予以刪除。

二、新解釋存有遺憾的地方

我個人認為新解釋存有遺憾的是原文保留了原解釋第二條。

1.違反商品房預售許可制度，是否導致買賣合同無效？商品房預售許可制度是國家對商品房買賣進行行政管理的重要制度，事關房地產市場秩序的穩定；參照《九民紀要》第30、31條的規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同”違反了法律、行政法規的強制性規定，依據《民法典》第153條的規定，該合同應當認定為無效。

2.房地產開發企業“惡人先告狀”，如何保護買房人的利益？實踐中偶有房地產開發企業出售商品房后，又以自己未取得商品房預售許可為由要求確認合同無效，在司法裁判中出現了不一樣的裁判結果。法諺有云“任何人都不得從自己的錯誤行為中獲利”，房地產開發企業的“騷操作”導致合同無效后，應當承擔締約過失責任；依照《民法典》第500條的規定，原則上房地產開發企業并不能獲得房價上漲的非法利益，需要買房人提起反訴或另行起訴，要求房地產開發企業承擔締約過失責任來實現。

3.是否有更好的立法模式？最高院新制定的《建設工程施工合同糾紛解釋》（一）第3條規定發包人“惡人先告狀”的情形與房地產開發企業“惡人先告狀”的法理基礎是一樣的，都屬于違反了法律、行政法規的強制性規定，應當確認建設工程施工合同無效。但是，《建設工程施工合同糾紛解釋》規定發包人“惡人先告狀”時，建設工程施工合同有效。我個人認為，該解釋采用的立法模式更好。

三、綜述

法律是地域性知識，也具有很強的時間性，它總會隨著社會的變化而變化。最高人民法院承擔了解釋法律的部分職責，她制定的司法解釋在實務中影響巨大，她每一次修改司法解釋都代表著中國法治的進步。從新解釋的修改來看，我個人認為它符合《民法典》的規定，表現出司法解釋與時俱進的特點和應有的度。