「房產法律⑧」買到房子有租賃合同的，提前告訴你怎么去避免

「房產法律⑧」買到房子有租賃合同的，提前告訴你怎么去避免

房子存有未到期租賃，經紀人該怎么居間?

例:廣州某公司(甲公司)看中李先生名下靠近地鐵交通線的辦公用房，在中介公司的介紹下，于2016年6月簽下了3年的房屋租賃合同。

剛辦完出租手續，這套房產又被另一家公司(乙公司)看中，并表示愿意買下來用作辦公。通過同一家中介公司，乙公司找到李先生，恰巧李先生資金短缺，就答應出售，中介也聲稱可以協助李先生處理好租客問題。

李先生與乙公司在中介公司的居間下簽訂了買賣合同，但在房管局準備遞件過戶交易時卻被告知該房產已經被查封，且是被甲公司查封的。原來，近段期間，因地鐵的開通，該房產升值很快，甲公司也想購買該物業，便向法院起訴要求行使優先購買權，撤銷李先生與乙公司的買賣合同，其愿意以李先生與乙公司的成交價格購買該物業。乙公司一看物業被查封，也向法院起訴，要求李先生承擔違約賠償責任。思考1：李先生需要向乙公司承擔違約責任嗎？

答：如果在合同約定的過戶交易前，李先生沒有解封該房屋，致使買賣合同無法履行，李先生需承擔違約責任。如果在合同約定的過戶交易前，李先生解除了查封，且該房屋具備繼續交易的其他條件，且李先生將不構成根本違約，合同可以繼續交易。

思考2：中介公司在此過程中有沒有什么責任？

答：中介公司在簽訂房屋買賣合同前沒有詢問租客是否行使優先購買權并取得租客放棄優先購買權的書面函件，也沒有要求業主提供該資料，且，中介公司還聲會協助業主解除與租客的租賃關系，但事實上不僅沒有解決該租賃關系，反而被租客并查封了該交易房屋，并最終導致房屋買賣交易受阻，因此，中介公司在房屋買賣過程中也存在明顯過錯，需要承擔與其過錯相應的責任。

總結3：出售帶租約的房子，中介公司與業主應如何處理才能保障各方利益？

首先，要提前在合理期限內通知租客該房屋要被出售（通常為三個月）；

其次，書面取得租客的放棄優先購買權承諾書；

第三，租客同意提前解約的，要有書面解約協議；

第四，租客不同意提前解約的，要在買賣合同中約定帶租約一并轉讓。

總結4：在居間出售帶租約的房屋時，必須掌握的兩個概念：

答:優先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優先于第三人購買的權利。買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

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